通常情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”就是一些農(nóng)村的集體組織還有一些建筑開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)的名義出售的。還有一些是指農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。我們需要知道的是，小產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)，我們國(guó)家規(guī)定農(nóng)村的集體土地是不可以出讓的，也不可以隨意地進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。但是，還是有一些房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商用農(nóng)村的集體土地蓋房子來(lái)賣(mài)，這些住房就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有法律效力的，權(quán)益也得不到很好的保障。

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購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)

首先，我們要關(guān)注法律效力方面的風(fēng)險(xiǎn)。大家買(mǎi)的是小產(chǎn)權(quán)房的話，那么與開(kāi)發(fā)商簽訂的住房買(mǎi)賣(mài)合同的效力都是認(rèn)定為無(wú)效的。但是，大家也要注意區(qū)分一些不同的情況。如果是發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍里的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間進(jìn)行住房買(mǎi)賣(mài)的話，有些地區(qū)會(huì)將這所住房的買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為有效的。但是對(duì)于一些將住房出售給本鄉(xiāng)以外的人員，有了相關(guān)的合法部門(mén)的批準(zhǔn)的話，也是可以認(rèn)定為有效的合同。住房出售如果是與本鄉(xiāng)以外的人員有關(guān)，并且沒(méi)有經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)的話，那么這個(gè)合同應(yīng)該作為無(wú)效的處理。

其次，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)也要注意。小產(chǎn)權(quán)房一般是沒(méi)有辦法拿到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的。因此，大家一定要注意這樣是不可以構(gòu)成真正的法律意義上的產(chǎn)權(quán)。也就是說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，但是沒(méi)有所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房是集體土地面上的住房，我們國(guó)家的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有一定的規(guī)定。集體土地面上的住房是不可以向非集體成員的第三人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者出售的，也就是說(shuō)購(gòu)買(mǎi)后以后，不可進(jìn)行合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。對(duì)住房的保值還有升值也是有一定影響。購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房還要注意政策風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。購(gòu)房者在建小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候，一旦遇上相關(guān)的部門(mén)進(jìn)行整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目問(wèn)題時(shí)，這個(gè)建筑項(xiàng)目很有可能會(huì)面臨停建甚至被強(qiáng)迫拆除的窘境。購(gòu)房人也會(huì)面臨既無(wú)法取得住房，又不可索回房款的尷尬境地。購(gòu)房后如果遇到國(guó)家的征收問(wèn)題話，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人也不是合法的產(chǎn)權(quán)人，還是無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償?shù)?。如果大家還是在考慮購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的話，那么建議大家買(mǎi)有正規(guī)手續(xù)的樓盤(pán)，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，還很可能出現(xiàn)得不償失的情況。