本文圍繞住房買賣合同的解約情形及購房者在簽訂購房合同時要注意的關鍵點展開，包括因不可抗力、主觀原因、買家違約及單方解約的處理方式，以及查驗賣方身份、審查有效證書、確保買賣安全和約定定金規(guī)則等注意事項。

1、因客觀原因解約：

如果發(fā)生了不可抗力而造成合同無法繼續(xù)履行(例如：自然災害、政府政策等)，賣方需提供不可抗力相關文件證明，隨后與買方及中介三方商議解約，賣方一般只需退還買方定金。

2、與買家商議：

由于主觀原因賣家不愿出售住房，但和買方及中介說明且三方無異議。三方簽署解約協議，約定解約細則即可。

3、買家存在違約：

如買方存在違約狀況，賣方提出解約，三方無異議的也可直接簽署《解約協議》，賣方可要求不退定金，買方違約一般有以下情況：①買方提供的資料出現問題造成無法過戶;②由于主觀原因，買方不想買了;③買方高于合同約定期限支付房款。

4、單方解約：

賣方單方面提出解約，需賠償買方違約金。①合同中無具體規(guī)定，且賣方僅收取定金，尚未發(fā)生其他費用，則賠償雙倍定金;如果合同中有具體規(guī)定或給買方造成損失且買方可提供證據的根據合同規(guī)定及損失裁定。

購房者在簽購房合同需注意什么

一、查驗對方身份：

這里的對方，自然就是賣方了，為什么在簽訂購房合同之前最查驗一下賣方的身份呢?因為這樣一來可明確商品房真正的產權人是誰，它是購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的購房合同是無效的，因此，合同的出賣人應當是該樓盤的開發(fā)商或二手房房東。

當然了，在賣房的時候，有不少賣方都會挑選通過住房中介來銷售房子。因此，如果開發(fā)商委托中介機構簽約，該中介機構應當具有相應資質和經營資格，并有開發(fā)商出具的授權委托書，才具備簽約的資格。

二、審查有效證書：

在買房的時候，一定要看與房子有關的各種證書，比如，買新房要看開發(fā)商的五證。商品房預售和銷售必須應當具備“五證”，即國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程許可證、商品房預售許可證和商品房銷售許可證，它們是購房人必須審查的最重要的文件。

而在審查開發(fā)商的五證時，一定要確定其是有效證書，也就是說，一定要看五證的原件?？偠灾?，缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

三、確保買賣安全：

如果你在買房的過程當中，沒有確保好買賣安全的話，那么就易出現房財兩安的情況。除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經原買受人同意的商品房是不可銷售的，否則買受人則面臨巨大的風險，直至財房兩空。

因此，為了讓自己可以避免買到抵押房和查封房，小編在這里給大家一些建議：大家在購房前應當到有關部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

四、約定定金規(guī)則：

在買房的時候，往往都是需要交購房定金的，這點相信大家都是知道的。但是，目前商品房買賣的通常做法是購房人買房時先簽訂認購書并且支付定金，然后才簽訂購房合同。由于購房人事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地，不知道到底該不該簽。