探討存量房與二手房在稅費(fèi)、住房性質(zhì)、市場(chǎng)級(jí)別及交易流程等方面的顯著差異，為購(gòu)房者提供詳盡的對(duì)比分析，助力明智決策。

存量房和二手房在稅費(fèi)方面存在顯著區(qū)別。? 存量房通常是指開發(fā)商開發(fā)結(jié)束后尚未出售的住房，而二手房則是已出售給個(gè)人或單位并再次上市交易的住房。詳細(xì)如下：

?1、存量房?：通常涉及契稅、維修基金等稅費(fèi)。由于存量房多為新房，可能還會(huì)涉及開發(fā)商未繳納的土地增值稅等?。

2、二手房?：除了契稅外，還可能涉及個(gè)人所得稅、增值稅等。特別是對(duì)于已居住過(guò)的住房，賣家需要繳納個(gè)人所得稅，如果住房未滿兩年，賣家還需要繳納增值稅?。

存量房和二手房有什么區(qū)別

1、住房性質(zhì)不同：存量房一般是指未居住過(guò)的二手房，即通常所講的“庫(kù)存待售”的房產(chǎn)。而二手房是在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。

2、市場(chǎng)級(jí)別不同：存量房市場(chǎng)也叫做一級(jí)半市場(chǎng);而二手房屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)。

3、住房包括內(nèi)容不同：存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的住房、債權(quán)人手上的住房、個(gè)人手上的住房(未居住過(guò)的)、法院查封的以及中介代理人手中的住房等五大塊，都是未使用過(guò)的住宅或非住宅。而二手房包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

二手房交易流程

1、簽訂合同支付定金

首先，當(dāng)你看好房子之后需要在中介簽訂正規(guī)的三方合同，而且簽訂的時(shí)候要詢問(wèn)簽訂人是否有經(jīng)紀(jì)人資格證，以免合同無(wú)效。其次買方需要在中介交一些定金，定金對(duì)買賣雙方都是有保證的，如果買方違約，定金會(huì)給賣方，如果賣方違約，定金會(huì)雙倍給買方。當(dāng)然如果最后產(chǎn)生官司，法院的判定也是在定金的基礎(chǔ)上。

2、簽訂貸款合同

這主要是針對(duì)買方的，需要跟貸款銀行簽訂一份貸款合同，提前根據(jù)各個(gè)銀行的利率高低和放款速度的來(lái)決定貸款銀行;如果是公積金貸款需要先去查詢是否符合資格;如果是全款買房請(qǐng)忽略這一步。

3、首付資金監(jiān)管

劃重點(diǎn)!很多人將首付款交給中介，這是不安全的，如果中介跑路，你的首付款就沒(méi)有了，一定要在銀行做資金監(jiān)管，以防出現(xiàn)意外，定金是算在首付款內(nèi)但不在資金監(jiān)管內(nèi)的。

4、按揭審批

做完以上這三步了，就需要等一等了，銀行會(huì)根據(jù)客戶自身收入、工作以及征信來(lái)進(jìn)行審核，一般3個(gè)工作日左右就會(huì)出審批結(jié)果，公積金則慢一些。

5、墊款贖證

貸款審批過(guò)后，就證明客戶資質(zhì)沒(méi)問(wèn)題，可以進(jìn)行買賣交易。如果房主房子有欠款，需要先提前還款，將剩下的貸款一次還清，如果無(wú)欠款，則無(wú)需進(jìn)行這一步。

6、交稅過(guò)戶

房子銀行欠款還清，貸款審批通過(guò)，買方就可以到交易大廳進(jìn)行交稅過(guò)戶，買方主要是契稅，部分房子有土地出納金，賣方就要根據(jù)情況看有沒(méi)有個(gè)稅和增值稅。交稅后過(guò)戶出新證，房產(chǎn)證上的名字就會(huì)變?yōu)橘I方的名字，這時(shí)候房產(chǎn)證就到手了。

7、解凍首付款

房產(chǎn)證的名字已經(jīng)變了，這時(shí)候買方就可以放心地先將首付款解凍，銀行就會(huì)直接把錢打到賣方的賬戶上，再次劃重點(diǎn)，必須先過(guò)戶再解凍首付款!

8、抵押

房產(chǎn)證下來(lái)了對(duì)于貸款買房的網(wǎng)友暫時(shí)還不可留在手里，需要拿到銀行進(jìn)行抵押，銀行才會(huì)把貸款部分打給房主。而公積金貸款的這時(shí)候才去公積金辦理貸款，進(jìn)行抵押。一定要先解凍首付款再去辦理抵押，因?yàn)榻鈨鍪赘犊畹臅r(shí)候需要房產(chǎn)證?，F(xiàn)在銀行已經(jīng)不押房產(chǎn)證了，還完第一個(gè)月貸款就能去銀行取了。

9、放款

等房產(chǎn)證抵押后，貸款銀行就會(huì)審核放款，一般在7個(gè)工作日左右，公積金貸款需要進(jìn)行初審、終審然后放款，一般在15個(gè)工作日左右。

10、物業(yè)交接退定金

房主拿到首付款和貸款后，買賣雙方需要查看水電煤氣暖氣等費(fèi)用是否已經(jīng)結(jié)清劃重點(diǎn)，一定要先物業(yè)交接，再退定金。主要是水費(fèi)，可能會(huì)出有遺留水費(fèi)，如果產(chǎn)生滯納金也是一筆不小的費(fèi)用，如果房主不愿意給買方則可以直接在定金中扣除。