住房拆遷的核心在于依法登記的面積補(bǔ)償，遵循房產(chǎn)證或相關(guān)批準(zhǔn)文件。拆遷程序包括頒發(fā)許可證、發(fā)布公告、補(bǔ)償商議、裁決及實(shí)施階段，確保拆遷合法、公正，保障被拆遷人權(quán)益。

住房拆遷是按房產(chǎn)證面積，而不是按實(shí)地面積。因?yàn)樽》康慕ㄖ娣e是以房地產(chǎn)權(quán)登記記載的建筑面積為準(zhǔn)。沒有房地產(chǎn)權(quán)證的，根據(jù)相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)。不動產(chǎn)物權(quán)的變更、設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記而發(fā)生效力。需注意的是，拆遷住房屬于不動產(chǎn)的變更，面積以登記為準(zhǔn)。若有超出登記面積的部分，按照建安成本補(bǔ)償。還有些建筑可以拿出合法手續(xù)的，被視為合法建筑，這種情況下也應(yīng)該按照產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償。

另外，《國有土地面上住房征收與補(bǔ)償條例》第24條第2款規(guī)定：“市、縣級人民政府作出住房征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

住房拆遷的程序是什么？

1、頒發(fā)拆遷許可證

取得住房拆遷許可證表明取得了住房拆遷的資格，是實(shí)施住房拆遷的前提和基礎(chǔ)。取得住房拆遷許可證的單位稱為拆遷人，被拆遷住房的所有人是被拆遷人。

(1)申請住房拆遷許可證

單位和個(gè)人(有例外)需要拆遷住房的，必須持國家規(guī)定的批準(zhǔn)的文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向住房所在地的市、縣人民政府住房拆遷管理部門提出住房拆遷許可申請。

(2)審批和核發(fā)拆遷許可證

市、縣人民政府住房拆遷管理部門自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查，對符合條件的，核發(fā)住房拆遷許可證。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照住房拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限，實(shí)施住房拆遷。

(3)拆遷許可證的續(xù)期

拆遷人需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向住房拆遷管理部門提出延期申請。經(jīng)過審查符合條件的，可延長拆遷許可證的拆遷期限，最大延長期限為半年。延期后，住房拆遷管理部門應(yīng)進(jìn)行延期公告。

2、發(fā)布拆遷公告

住房拆遷管理部門在核發(fā)住房拆遷許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住房拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以住房拆遷公告的形式予以公布。住房拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

3、拆遷補(bǔ)償商議

拆遷公告發(fā)布后，拆遷人與被拆遷人進(jìn)入拆遷補(bǔ)償商議階段。分為兩種情況：

(1)、一種情況是，通過商議達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人就拆遷補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期等事項(xiàng)，經(jīng)過平等、自愿、合法的商議達(dá)成一致意見，雙方簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

(2)、另一種情況是，經(jīng)過平等、自愿、合法的商議未達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。

4、進(jìn)行裁決

拆遷人與被拆遷人不可達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向住房拆遷管理部門申請拆遷補(bǔ)償安置裁決，住房拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

5、拆遷實(shí)施階段

分以下幾種情況：

(1)拆遷人與被拆遷人達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，雙方可按協(xié)議的約定自動履行各自的義務(wù)，拆遷人將拆遷補(bǔ)償款支付給被拆遷人，被拆遷人將住房內(nèi)的物品搬走，將住房騰空。

(2)拆遷人與被拆遷人達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后，有一方不履行協(xié)議時(shí)，對方有權(quán)向人民法院提起訴訟，要求對方按補(bǔ)償協(xié)議的約定履行義務(wù)。同時(shí)，一方可申請法院先予執(zhí)行。

(3)因不可達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議，一方向住房拆遷主管部門提出了裁決申請，作出裁決后，如果拆遷人或被拆遷人認(rèn)可裁決的內(nèi)容，那么，可按裁決的規(guī)定內(nèi)容自動履行相關(guān)的義務(wù)。

(4)住房拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人一方或雙方不服，可在60日內(nèi)向拆遷主管部門的上一級行政機(jī)關(guān)申請復(fù)議，或在三個(gè)月內(nèi)向人民法院提起訴訟。

(5)住房拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人未在規(guī)定的期限內(nèi)申請復(fù)議或提起行政訴訟，一方可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。