土地供應(yīng)方式涵蓋劃撥、協(xié)議出讓、招拍掛及國有土地租賃，各有適用情境與規(guī)定。開發(fā)商拿地后，需經(jīng)歷土地獲取、立項、規(guī)劃設(shè)計、施工準(zhǔn)備、施工階段、預(yù)售申請至竣工驗收的開發(fā)流程。

?土地供應(yīng)的主要方式包括劃撥、協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣掛牌出讓和國有土地租賃?。

1、劃撥?：適用于《劃撥用地目錄》中的公益性項目，如國家機關(guān)用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施、軍事用地等。劃撥是無償取得土地使用權(quán)的方式，但土地用途和使用條件受嚴(yán)格限制。

2、?協(xié)議出讓?：主要用于非經(jīng)營性用地(如工業(yè)、倉儲用地)或政府扶持項目，且同一地塊僅有一個意向用地者。這種方式價格要求為不得低于土地開發(fā)成本及基準(zhǔn)地價的70%。

3、招標(biāo)拍賣掛牌出讓(招拍掛)?：主要為商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地，或同一地塊有多個意向用地者的情形。這種方式的定價機制為通過競價形成出讓金，結(jié)合土地估價和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定底價。

4、?國有土地租賃?：以租賃合同形式將土地使用權(quán)讓渡給使用者，承租人需定期支付租金。此方式可靈活適應(yīng)短期用地需求，理論上也適用協(xié)議或招拍掛程序。

開發(fā)商拿地后的開發(fā)流程

?1、土地獲取?：開發(fā)商通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式獲取土地使用權(quán)。簽訂土地出讓合同后，辦理土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。?

?2、立項?：開發(fā)商需要完成項目的立項審批，包括環(huán)境影響評估、選址意見書等。?

?3、規(guī)劃設(shè)計?：獲得規(guī)劃許可證后，進行建設(shè)工程的勘察和設(shè)計，編制詳細(xì)的施工圖紙，并辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。?

?4、施工準(zhǔn)備?：進行施工圖設(shè)計審查，招標(biāo)確定施工單位，辦理建筑工程施工許可證。

?5、施工階段?：施工單位進場施工，進行質(zhì)量監(jiān)督和管理。

6、?預(yù)售申請?：完成一定工程進度后，申請商品房預(yù)售許可證，進行銷售。?

?7、竣工驗收?：項目結(jié)束后，進行工程竣工驗收，辦理住房初始登記。?