住房產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的住房的產(chǎn)權(quán)，與被拆遷住房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷住房的評(píng)估價(jià)，和調(diào)換住房的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算的行為。通常在被拆遷人不愿意獲得補(bǔ)償資金去市場(chǎng)購(gòu)房的情況下，由拆遷人提供合適的住房，對(duì)被拆遷人進(jìn)行妥善安置。

住房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的特色是以實(shí)物形態(tài)來(lái)體現(xiàn)拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償，居住住房和非居住住房均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法。產(chǎn)權(quán)調(diào)換一般分為原地回遷和異地安置。

住房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標(biāo)準(zhǔn)

1、被拆遷人只能挑選與被拆遷住房產(chǎn)權(quán)證載明的法定面積最接近的戶(hù)型，拆除一個(gè)產(chǎn)權(quán)安置一個(gè)產(chǎn)權(quán)。被拆遷住房產(chǎn)權(quán)面積高于安置房最大戶(hù)型面積的，由本人申請(qǐng)，經(jīng)拆遷人同意，可挑選多套安置房，但所選安置房總面積不可高于被拆遷住房的法定總面積。

2、每套安置房的具體價(jià)格按樓層不同乘樓層系數(shù)計(jì)算。被拆遷人與拆遷人按被拆遷住房評(píng)估價(jià)值(含裝修裝飾)與安置房?jī)r(jià)值結(jié)算差價(jià)。

住宅安置房面積高于被拆遷住房合法面積20%以下的部分，由被拆遷人按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi);安置房面積高于被拆遷住房合法面積20%以上的部分，由被拆遷人按安置房市場(chǎng)價(jià)下浮10%購(gòu)買(mǎi)。安置房面積少于被拆遷住房合法面積的部分，由拆遷人按被拆遷住房依法評(píng)估的評(píng)估值補(bǔ)償給被拆遷人。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換被拆遷人要注意的問(wèn)題

1、調(diào)換面積縮水。被征收住房評(píng)估面積只包括套內(nèi)面積而不包括公攤面積，而進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換住房的面積同城是套內(nèi)面積與公攤面積的合計(jì)，因此在拆一還一之后面積就縮水了。

2、住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積與容積率降質(zhì)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換住房一般以經(jīng)濟(jì)適用房為主，住房面積較小，容積率較大。如果被拆遷住房屬于商品房的話(huà)，那么拆一還一之后勢(shì)必造成生活水平的下降。

3、住房產(chǎn)權(quán)年限縮短。眾所周知，城郊和農(nóng)村的宅基地是無(wú)限期使用的，而經(jīng)濟(jì)適用房和商品房是有產(chǎn)權(quán)年限的。

4、區(qū)位價(jià)值下降。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房如果是異地安置，一般位于周邊城市建設(shè)尚不成熟的偏僻地段。

5、生活成本上升。農(nóng)民上樓、危舊房改拆的情形下，原本水暖住自理免費(fèi)的模式將發(fā)生變化，水費(fèi)暖氣費(fèi)物業(yè)費(fèi)樣樣收，被拆遷群體的生活成本大幅提高。