合作建房的房子能辦房產證。只要你的土地是合法的，并且取得土地使用證，符合國家規(guī)定的相關政策的話，那么說明合作建房符合法律規(guī)定，國家是準予辦理房產證的。

只不過辦理房產證的時候有一點要注意，就是你要添加對方為共有人，所以必須要出具一份同意的證明，然后讓合作方再寫一份申請書，你們倆一起上報到房管部門，這樣到最后房產證下來，你們兩方屬于共有人。

什么房子無法辦理房產證

1、違章違規(guī)建筑

比如利用集體所有土地開發(fā)的項目;未取得規(guī)劃審批的項目;私自改變土地用途的項目;私自變更規(guī)劃的項目;未經立項批準或私自變更立項的項目;沒有銷售許可證和產權證的住房;未經驗收或驗收不合格的住房。

2、質量檢驗不合格的房子

根據《建設工程質量管理條例》的相關規(guī)定，建設工程經驗收合格的，方可交付使用。也就是說只有驗收合格的，開發(fā)商才可將住房交付給買房人使用。如果開發(fā)商建好的新房存在質量問題，沒法通過政府有關部門的驗收，就不具備交房條件，交不了房，也就沒法辦理房產證。

3、被開發(fā)商抵押的房子

這種情況一般是開發(fā)商因資金周轉問題，在開發(fā)樓盤之時已經將土地抵押給銀行，后因公司經營出現問題，無力償還銀行債務，在抵押沒有解除的情況下，造成不可辦理房產證。

4、未獲得五證的房子

五證是指《商品房銷售(預售)許可證》、《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》。其中，《商品房銷售(預售)許可證》是五證的最后一關，前面四證都全了，房地產管理部門才會發(fā)《商品房銷售(預售)許可證》。所以，只要沒有《商品房銷售(預售)許可證》，就可以說明這房子是五證不全的，就不可正常辦理房產證。