商住房是最近幾年來比較搶手的一類住房，顧名思義這類住房可商可住。但在二手房市場這種房子可是不算熱門，并且其價格漲幅也遠不及普通的商品住宅，最主要的原因還在于商住房交易時所需要繳納的高額稅費，以及它的產(chǎn)權(quán)年限。一般來說高額稅費的承擔(dān)者要么是購房者要么就是房主，當然誰也不愿意承擔(dān)這部分的責(zé)任，再加上此類住房的產(chǎn)權(quán)年限要遠比普通住宅少，性價比并不高，因此造成了二手商住房的成交率一直持續(xù)低迷。下面我們一起來了解一下，商住房交易稅費如何收取。

商住房進入二手房市場后，稅費成本非常高，二手商住房不享受任何稅費優(yōu)惠措施，所以它在二次交易中會產(chǎn)生契稅、增值稅、土地增值稅、個稅和印花稅。

征稅稅基也有講究，一般二手房交易都有網(wǎng)簽價和指導(dǎo)價。網(wǎng)簽價由買賣雙方確定，指導(dǎo)價是有相關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)市場行情對不同的區(qū)域劃定不同的價格。指導(dǎo)價存在的意義是避免偷稅漏稅。如果網(wǎng)簽價高于指導(dǎo)價，則稅基以網(wǎng)簽價為準，如果網(wǎng)簽價低于指導(dǎo)價，則稅基以指導(dǎo)價為準。

增值稅

增值稅的計算公式：(網(wǎng)簽價或指導(dǎo)價-上次價格)÷(1+5%)×5.6%

注：網(wǎng)簽價和指導(dǎo)價取二者之間的高者

契稅

如果網(wǎng)簽價高于指導(dǎo)價：契稅=(網(wǎng)簽價-增值稅)×3%

如果網(wǎng)簽價低于指導(dǎo)價：契稅=[指導(dǎo)價÷(1+5%)]×3%

印花稅

如果網(wǎng)簽價高于指導(dǎo)價：印花稅=(網(wǎng)簽價-增值稅)×0.05%(雙向征收)

如果網(wǎng)簽價低于指導(dǎo)價：印花稅=[指導(dǎo)價÷(1+5%)]×0.05%(雙向征收)

土地增值稅

土地增值稅=增值額×稅率

增值額=網(wǎng)簽價或指導(dǎo)價-扣除額(網(wǎng)簽價和指導(dǎo)價取兩者之間的高值)

土地增值稅的稅率是浮動的，一般在30%至60%之間。它的計算方式是：稅率=增值額/扣住額。然后根據(jù)結(jié)果確定稅率。

扣除額包括該套商住房上次成交價、上次繳納的契稅、本次繳納的增值稅、房主還款產(chǎn)生的利息支出、本次交易產(chǎn)生的印花稅和土地增值稅等。

個稅

個稅稅基為差額的20%，具體征收方式如下：

如果網(wǎng)簽價高于指導(dǎo)價：個稅=(網(wǎng)簽價-扣除額)×20%

如果網(wǎng)簽價低于指導(dǎo)價：個稅=(指導(dǎo)價-扣除額)×20%

綜合來看，一套商住房如果上次購買價格是80萬，本次成交160萬，指導(dǎo)價為128萬。房子滿5年了，上次繳納契稅2.4萬。進入二手房市場后，需要交多少稅呢?

按照上面的計算公式，增值稅為4.27萬，印花稅為0.07萬元，個稅為8.49萬土地增值稅為14.799萬，契稅為4.67萬?？傆嫸愂罩С鰹?2.3萬元。

如此算下來，稅收支出已經(jīng)占增值額50%以上了，也就難怪二手的商住房一直不受歡迎了。